Il deposito cauzionale (in ted.: Kaution oppure Sicherheitsleistung) è una somma di denaro che il conduttore (Mieter), al momento della stipula del contratto (Mietvertrag), versa al locatore (Vermieter), a garanzia di eventuali inadempimenti contrattuali. Nelle locazioni abitative tale somma non può superare le tre mensilità del canone di locazione: ad esempio, se il canone di locazione mensile ammonta ad 500 EUR, il deposito cauzionale non potrà superare l’importo di 1.500 EUR. Laddove all’interno del contratto sia riportata una clausola che prevede il versamento della cauzione per un importo superiore alla soglia indicata, la stessa è da ritenersi nulla con conseguente diritto dell’inquilino alla restituzione del maggior importo versato, anche prima della scadenza del contratto. Diverso è il discorso per quanto riguarda le locazioni commerciali: in questi casi la somma del deposito cauzionale non conosce limiti.
Il versamento del deposito cauzionale avviene all’atto della sottoscrizione del contratto di locazione mediante assegno, contanti, bonifico intestato al proprietario, garanzia fideiussoria, bancaria o assicurativa. All’atto del versamento è consigliabile farsi rilasciare una ricevuta di deposito cauzionale dal locatore. Solitamente in Germania la cauzione viene depositata su un conto bancario apposito. Gli interessi che intercorrono dal deposito fino alla fine del contratto appartengono ovviamente al conduttore.
Di norma, il proprietario dell’appartamento vorrebbe avere la cauzione al momento della firma del contratto di affitto o al più tardi al momento del trasloco. Questa è la prassi. Ma secondo la legge tedesca, se la caparra viene pagata in contanti, il conduttore ha diritto a versare la somma in tre rate mensili. Questo diritto non può essere escluso neanche nel contratto di locazione. La prima rata è dovuta nel mese in cui inizia il rapporto di locazione. Il pagamento viene effettuato entro e non oltre il giorno in cui il proprietario riceve il suo primo canone d’affitto. Le altre due rate bisogna versarle con i due pagamenti successivi dell’affitto, ovvero il secondo e il terzo mese. Decisivo per l’inizio del pagamento della rata non è la data in cui è stato firmato il contratto, ma l’effettivo inizio del periodo di affitto.
Laddove l’inquilino disdica il contratto d’affitto e lasci l’appartamento entro i termini previsti, gli viene restituita la cauzione con gli interessi maturati. Tuttavia, in determinate condizioni, il proprietario dell’appartamento può anche trattenere la cauzione, soprattutto nei seguenti casi:
– se il conduttore non ha pagato parte del canone d’affitto,
– se il conduttore non ha versato parte dell’acconto sulle spese accessorie (Nebenkosten),
– se il conduttore ha consegnato l’appartamento al locatario con danni da lui arrecati.
In questi casi il locatore può trattenere una parte della cauzione. Spesso in Germania i proprietari trattengono la cauzione fino al momento in cui presentano la ricevuta relativa alle spese accessorie annuali. Questa prassi è lecita, ma il locatore può trattenere solo una parte e non tutta la somma della cauzione. L’importo dipende dalle spese accessorie degli ultimi anni.
