GERMANIA – La crisi edilizia si acutizza oltre ogni limite
Il vecchio Polizeipräsidium a Francoforte, vuoto dal 2002, è stato venduto per la modica cifra di 212 milioni di Euro all’imprenditore Gerch di Düsseldorf, il quale ha preparato un dettagliato piano che prevede l’integrazione dell’imponente edificio guglielmino in un complesso incentrato su un nuovo grattacielo tutto sfaccettato come un diamante: un investimento complessivo di un miliardo di euro. Ma proprio quando i lavori stavano per cominciare, Gerch si è dichiarato insolvente, e tutto si è arrestato.
E adesso, che si fa? Ecco la domanda angosciosa che si aggira per l’industria edilizia tedesca. Francoforte, questa città in cui i grattacieli spuntano come funghi, è la spia di un disagio generale. Il bello è che la domanda non manca: tutta la nazione da Füssen a Flensburg soffre per la carenza di vani abitabili, code lunghissime si formano davanti ai pochi in offerta. Innumerevoli famiglie della media borghesia vedono infrangersi il sogno di una propria casetta con giardino. Oltre un milione di famiglie tedesche avrebbe diritto ad un’abitazione sociale, e l’attuale governo si è proposto come scopo esplicito, di costruirne almeno 400mila all’anno durante la legislatura. Come se non bastasse, sono sopraggiunti centinaia di migliaia di rifugiati dall’Ucraina e d’immigrati clandestini alloggiati in container, in caserme vuote, in palestre o in tende campali. Secondo la classica legge della domanda e dell’offerta questa sarebbe la situazione ideale affinché il libero mercato si mettesse in moto per produrre la merce richiesta. E invece succede il contrario.
Costruire in Germania in questo momento è semplicemente troppo caro, l’industria edilizia è divenuta troppo poco redditizia e gli investitori si ritirano a frotte. Secondo la stima di numerosi esperti di economisti ed esperti nel campo delle costruzioni, senza un radicale cambiamento delle condizioni attuali, l’industria edilizia è minacciata da una lunga crisi. A causa dell’aumento degli interessi per i crediti edilizi e dell’aumento dei prezzi di molte materie prime come conseguenza della guerra in Ucraina, e non ultime, delle pretese ecologiche dettate dalla politica, l’industria edilizia tedesca, che è stata la più prospera del nostro continente, si sta riducendo al lumicino. Per esempio, i prezzi per costruire nuovi edifici abitativi convenzionali sono aumentati dello 17% nel solo mese del novembre scorso, lo dichiara la ZDB (Zentralverband des deutschen Baugewerbes).
Il ministro federale per l’edilizia, Klara Geywitz (SPD) ha ammesso nel frattempo che la promessa elettorale della coalizione di governo, di costruire 400mila nuove abitazioni sociali all’anno verrà ampiamente mancato. Secondo la ZDB nel 2023 verranno completate non più di 245mila nuove abitazioni sociali. Fra l’altro, la Geywitz non ha in simpatia le villette monofamiliari, in quanto “insensate dal punto di vista economico ed ecologico”. Dagli inizi degli anni ‘50, essa fa notare, sono state costruite centinaia di migliaia di case monofamiliari in ciascuna delle quali allora abitavano in media 5 persone, ed oggi solo un paio di vecchietti. Sarebbe molto più sensato rinnovare quelle là per accogliere nuove famiglie, anziché costruire nuove villette che andranno a occupare la natura pura ed incontaminata dei campi aperti: „Se vogliamo raggiungere le nostre mete per la salvaguardia del clima, dobbiamo anche modificare il nostro punto di vista sulle abitazioni, quindi più in comunità invece del tutto mio“. Quindi questa riformatrice sociale punta molte speranze sul risanamento di vecchi edifici; molti dei quali, però, non sono molto adatti alle nuove politiche di risparmio energetico ed adattarceli costerebbe di più che demolirli e ricostruirli.
Nello stesso mese di settembre 2023 il numero dei permessi di costruire è diminuito del 16% rispetto all’anno precedente. Nel primo semestre del 2023 i permessi sono diminuiti del 27%; nel mese successivo, la tendenza è ulteriormente peggiorata. Secondo una comunicazione dello Statistische Bundesamt nel luglio 2023 sono stati rilasciati solo i permessi per la costruzione di 21mila abitazioni, il che significa un calo del 31% rispetto allo stesso mese del 2022.
Il governo federale dà segnali di smarrimento davanti a questa crisi che è bensì diffusa anche nel resto d’Europa, ma è particolarmente grave in Germania. Il cancelliere Olaf Scholz ha convocato una riunione al vertice sulla crisi edilizia (Wohngipfel) nella sua Cancelleria Federale a Berlino in data 25 settembre. Però due delle più importanti imprese di costruzioni tedesche, GdW e Haus&Grund, hanno dimostrativamente rifiutato l’invito. Entrambi sottolineano che alla riunione di lunedì esse avrebbero troppo poca voce in capitolo e nessun influsso sull’agenda. È troppo tardi, protestano: “Noi non capiamo perché non si sia reagito molto prima” stigmatizza Axel Gedaschko, presidente del GdW. E da parte sua Kai Warnecke, presidente di Haus&Grund, ha aggiunto: “Così non si può andare avanti”. Non solo gli interessi ed i costi materiali sono saliti, ma anche il governo ci si mette con la nuova legge sul riscaldamento. L’analisi è condivisa anche dal presidente della Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA): “Tassi d’interessi sempre in aumento e costi di costruzione crescenti formano un miscuglio tossico”. Però è da notare che il 37% dei costi è causato dallo Stato. Anche Robert Feiger, capo del sindacato IG-Bau, ha dichiarato: „Al momento nel campo della costruzione di abitazioni ci troviamo davvero in una situazione eccezionale“. Ma il peggio deve ancora venire, secondo il Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen, e se la prende con le pastoie burocratiche del permesso di costruire. „Le domande sono state avanzate molti mesi prima della crisi attuale“. Senza contare che le regole complicatissime imposte alle costruzioni variano da Land a Land, il che costituisce un terribile inciampo per quelle imprese che vorrebbero agire su scala nazionale.
Intanto i risultati del summit edilizio sono stati accolti con moderato favore dalle imprese che si sono dichiarate „vorsichtig optimistisch“. Perfino il GdW, che aveva boicottato il summit, vi ha riconosciuto uno sviluppo positivo. Meno contenti sono rimasti invece gli ambientalisti. Il governo ha presentato un piano in 14 punti che dovrebbero concorrere a dare ossigeno al mercato, e fra questi c‘è la rinuncia a imporre il criterio standard energetico EH40 che era stato stabilito nel contratto di coalizione e programmato per il 2025. Attualmente vige lo standard energetico EH55, il che significa che ogni nuovo edificio deve ridurre il suo consumo di energia al 55% rispetto a un edificio standard. Durante le trattative per la coalizione attuale, i verdi hanno imposto un ulteriore giro di vite al 40%, evidentemente senza considerare che ciò avrebbe comportato un enorme aumento dei costi di costruzione. Questa normativa non è stata ancora approvata dall‘EU e quindi non era affatto necessario adottarla, a meno che non si voglia fare i primi della classe. Effettivamente è molto dubbio che essa riesca a passare a livello europeo: anche se il parlamento di Bruxelles sembra essere favorevole, ben 16 paesi su 27 si sono dichiarati contrari. Il vicecancelliere Robert Habeck (Verdi) ha dichiarato a proposito: „Con l’inizio della legge sull’energia degli edifici è assicurato che i nuovi edifici siano riscaldati in maniera climaticamente opportuna a partire dal 2024. Perciò ritengo non più necessario introdurre in fretta e furia il nuovo standard E40“.
Il piano del Governo Federale prevede inoltre una riforma del regolamento per sostenere le famiglie nell’acquisto di una propria abitazione (Eigentumsförderung). Scholz ha indicato le costruzioni seriali come uno strumento chiave, in modo tale che edifici permessi in un circondario possano automaticamente venir costruiti pure in un altro. Questo può però venire deciso solo in accordo con i diversi Länder. I sindacati hanno però criticato che i piani del cancelliere socialdemocratico non sono sociali abbastanza: secondo Stefan Kürzell (DGB) „Il governo federale non perde una parola per una migliore protezione degli inquilini, non dà nessun impulso per l’edilizia sociale, e mancano conferme impegnate per l’introduzione di una nuova utilità pubblica nel settore dell’edilizia abitativa“.
